新一年首个偿债高峰来临 房企如何抓住融资“窗口期” ？******

　　2023年年初，各大机构相继披露2022年12月份以及全年的房企融资数据。总体来看 ，在融资环境日渐宽松的背景下，2022年12月份房企融资出现“翘尾”行情 ，但纵观全年数据 ，仍呈现不小幅度的下滑。据中指研究院统计数据显示，2022年全年 ，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元 ，同比下降50.7%。

　　2023年，仍是房企的偿债之年，特别 是一季度 ，迎来首个偿债高峰 。在业内人士看来 ，融资环境会持续宽松 ，企业要抓住融资窗口期，补充流动性 ，优化债务规模和结构。

　　2022年12月，房企融资出现“翘尾”行情 ，但全年数据仍呈现不小幅度 的下滑 。图/IC photo

　　上月房企融资规模大幅增长

　　据克而瑞统计数据显示 ，2022年12月，100家典型房企 的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4% ，年内首次单月融资规模突破千亿 。其中，12月房企债券发行了411.6亿元 ，环比增加92.2% ，同比增加30.3%。

　　同策研究院监测 的40家典型上市房企数据显示，2022年12月 ，40家房企共完成融资金额712.5亿元，环比上升125.03% 。其中 ，债权融资金额为580.44亿元 ，占总融资金额比重为81.47%，环比上升140.65% ；股权融资金额为132.06亿元 ，占总融资金额比重为18.53% ，环比上升75.07% 。

　　对于2022年底融资规模的大幅增长，同策研究院分析称 ，继2022年11月“三箭齐发” ，从信贷 、债券 、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持之后，12月房地产融资大幅反弹 ，迎来仅次于3月份的融资小高峰 ，虽未达到2020年平均水平，但高于2021年均值 。同时，面对即将到来 的春节假期 ，大多数房企也开始提前储备资金 ，保证年终 的现金流动性 。其中 ，中期票据和境内银行贷款分别 是国企和民企融资主入口 。

　　此外 ，在融资成本上 ，克而瑞数据显示 ，2022年12月 ，100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7个百分点，同比下降0.18个百分点 。其中，融资成本最低的为中海地产发行 的公司债 ，票面利率2.25%。

　　2022年全年房企融资数据仍显低迷

　　虽然2022年底房企融资数据翘尾，但是纵观全年，仍显低迷 。

　　据中指研究院统计数据显示，2022年1-12月 ，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元 ，同比下降50.7%。

　　克而瑞统计数据显示 ，2022年100家典型房企全年融资总量为8240亿元 ，同比减少38%，这是自2016年以来首次低于1万亿元 ，主要 是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

　　同策研究院监测的40家典型上市房企融资数据显示 ，2022年其融资总额为5697.23亿元 ，较前一年下降27% ，连续3年下滑 。

　　同策研究院分析称 ，去年以来房企融资一直处于低谷 ，前10个月虽然出台了一系列融资方面的指导政策，但 是房企融资环境并未得到有效改善，实际情况是融资环境在进一步恶化 ，下半年比前一年下滑速度更快 ，直到11月房地产行业融资政策密集出台，从信贷 、债券 、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持；12月，房企融资终于迎来了小高峰。

　　预计今年上半年是房企融资窗口期

　　进入新的一年 ，房企的偿债压力有多大？房企融资环境还将有多大程度的宽松 ？

　　2023年一季度 ，房企迎来偿债高峰。中指研究院数据显示，2023年一季度为首个偿债高峰，其中，信用债中有近400亿元 、海外债中有近700亿元为出险企业 的到期债务，占一季度到期债务 的四成。

　　“我们统计 ，2023年房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元 ，房企偿债规模有增无减 。特别是2023年一季度的1月、3月，房企偿债规模均超千亿元，4月 、7月也超千亿元 ，这几个月房企偿债压力较大 。”中指研究院企业研究总监刘水如是说 。

　　但从另一方面来看 ，政策环境也在持续宽松中 。2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会 ，其中提到，实施改善优质房企资产负债表计划 ，聚焦专注主业 、合规经营 、资质良好 、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。同时 ，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施 ，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”) ，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

　　对此 ，刘水分析称 ，去年11月以来 ，支持房企融资的“三支箭”持续推进 ，这些房企融资渠道将继续发挥作用，2023年有望延续融资宽松的环境 。

　　同策研究院也认为，从政策和市场表现来看 ，预计今年上半年会是房企融资的窗口期 。

　　政策宽松下，能否抓住机会还在于企业自身。中指研究院分析称 ，在行业供给端利好尽出 的背景下，房企融资端流动性紧张问题将得以明显改善 。企业要抓住当前融资窗口期 ，根据自身情况积极对接资金供给方 ，既要优化债务规模和结构，也要及时补充流动性 ，更要借助融资力量拉动销售端 ，推动经营端流动性回暖 ，从根本上解决流动性问题。

打造宜居韧性智慧城市******

广东广州努力提升规划建设精细化 、品质化水平

打造宜居韧性智慧城市　　

　　核心阅读

　　党 的二十大报告提出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式 ，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设 ，打造宜居、韧性、智慧城市。”

　　在广东省，广州市地处珠三角中部，九脉汇聚 、三江汇流 ，以优越的地理位置吸引了人才的聚集 、产业 的发展 。如今，作为粤港澳大湾区核心引擎城市之一，这座国家历史文化名城如何切实提高规划水平，塑造高品质的生产、生活 、生态空间，备受关注 。

　　党的二十大报告提出：“坚持人民城市人民建、人民城市为人民 ，提高城市规划 、建设 、治理水平 ，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居 、韧性、智慧城市 。”地处珠三角中部，九脉汇聚、三江汇流 ，广东省广州市以优越 的地理位置吸引了人才 的聚集、产业 的发展 ，如今又成为粤港澳大湾区核心引擎城市。如何充分发挥规划的引导作用，塑造高品质的生产 、生活、生态空间，成为广州在近年发展中 的关注重点 。

　　作为国内首批实施规委会制度 的城市 、自然资源部国土空间规划试点，广州市率先编制形成市级国土空间总体规划，充分体现“一美三高” ，即美丽国土空间、高质量发展 、高品质生活、高水平治理 的新要求。从人 的感受出发，创造高品质的丰富空间 ；从历史文脉出发，保护传承地区文化传统。科学的规划，多元 的公众参与机制 ，不断提升着城市规划建设的精细化 、品质化水平，助推这座国家历史文化名城高质量发展。

　　办实事惠民生

　　提升宜居品质

　　隔珠江与“小蛮腰”相望，一座两层高 的白色建筑挺立猎德桥头 ，整个建筑白天温润如玉 ，夜晚则熠熠生辉 。

　　“每天晚上散步经过，感觉这个建筑很美观，完全没想到竟 是一座变电站。”街坊何先生经公众开放日参观之后 ，对变电站 的印象大为改观，“以前担心变电站辐射会有影响，现在看到数据 ，放心了。”

　　抓住市民最关心的问题 ，将“邻避”设施转变为“邻利”设施，广州市规划和自然资源局会同供电部门费了不少心思。“这 是广州首批‘社区事·大师做’项目之一 ，邀请了全国工程勘察设计大师、广东省建筑设计研究院副院长陈雄主笔设计 。”广州市规划和自然资源局工作人员介绍，设计师使建筑与绿化景观融为一体，同时兼有变电站科普中心功能 ，超越了传统变电站 的概念 。

　　“开放性、公共性是我们设计中非常强调 的一个方面。营造出一种万家灯火 的感觉 ，让变电站从单一的市政设施变成市民喜爱 的公共建筑 。”设计师陈雄认为 ，好的公共场所最重要的功能 是能让人停留并感到舒适 ，“小项目往往容易被忽视 ，但 是对于城市 的品质提升常常起到关键作用。”

　　随着人民生活水平 的提升 ，公众对美育 、公共艺术、环境整体品质的需求越来越强烈 ，社区是居民生活 的主要空间，社区设计 是否合理、功能 是否完备、环境 是否优越，直接影响生活品质。

　　2019年以来 ，广州深入探索社区设计师工作，大力推行“社区事·专职做”“社区事·大师做”“社区事·街坊做”等行动，努力以“设计的力量”精心绣出宜业宜居的品质之城，不断满足人民对美好生活 的向往 。全市征集专业领域精英人才 ，形成专家名录，各区在此基础上，结合实际情况聘请设计师 。

　　越秀区总规划师全过程协调海珠广场品质提升工程 ，实现交通环岛式广场向步行礼仪式公共空间的嬗变 ；荔湾区社区设计师工作组推动沙面岛实现步行街区 ，增添亲民“口袋广场”，改善居民背街里巷生活体验……让设计融入城市 ，推动广州实现老城市新变化 ，持续提升居民生活品质 。

　　据统计，目前全市已聘请344名社区设计师和163名乡村规划师入驻各街道城乡社区 。广州社区设计师工作入选了自然资源部地方典型实践经验案例，多方参与机制 ，把事情办实、办好 ，让“烦心事”变“舒心事” ，不断实现“发展为了人民 、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。

　　强规划促产业

　　推动经济发展

　　互联网产业迭代升级，广州发力数字经济 。毗邻珠江的海珠区琶洲岛 ，阿里巴巴、腾讯 、唯品会等一大批互联网企业进驻于此 ，千亿级的琶洲互联网创新集聚区正在形成 。

　　一幢幢大楼拔地而起，各具特色却又整体协调 ；骑楼街道融合当地岭南元素，构建宜人商务环境 ；建筑以连廊串连，建筑风格上凸显文化底蕴，使用中便民宜行……

　　“我们去地铁站或者去银行，可以通过骑楼 ，不淋雨 、不晒太阳 。”自从前年搬到琶洲西区唯品会新大楼办公 ，肖女士越来越多地体会到集聚区的设计优势，“通过连廊出行方便 ，中心广场增添绿色，闲时散散步，能缓解工作压力 。”

　　“琶洲西区实施地区城市总设计师制度和地区场地顾问制度 ，从不同角度把关规划、建设 。”广州市规划和自然资源局建筑规划管理处工作人员介绍 ，地区城市总设计师侧重于对整个区域 的公共空间、建筑形态、广场公园 、骑楼、连廊等提出专业咨询意见 ；地区场地顾问侧重于对机动车道 、自行车道、人行道、小转弯半径 、公交站台、道路照明 、公共座椅 、垃圾桶等场地景观设计予以把控 ，制定了40种场地设计要素建设实施标准 ，延伸至实施 、使用、养护等环节 。

　　“规划布局更紧凑、尺度更宜人，最大化集约节约用地和利用江景资源 ，为产业链条延伸和企业发展留足空间。”广州市对土地储备、产业规划 、城市设计 、土地招商与出让进行全过程管控 ，琶洲管委会建设促进科科长姚响全程跟进，“通过开展高质量控规编制和城市设计 ，参与土地供应前期商务谈判，完善土地出让条件 ，把规划要求融合于‘引资’‘引智’‘引技’工作 ，实现区域开发过程中规划 、市场、政策的集成互动。”

　　“琶洲西区 的规划，是广州的一次积极探索 。”广州市规划和自然资源局地区规划管理处工作人员表示 ，白云湖数字科技城等产业园区 ，也从土地出让走向产业招商 、由土地收储走向城市设计一体化 ，这种规划形式以精细化、品质化的城市设计 ，实现了有限空间里 的创新发展 ，在实现“产业提升、环境提升”的基础上，提升了城市品质。

　　微改造传文脉

　　留下文化记忆

　　习近平总书记指出：“城市规划和建设要高度重视历史文化保护 ，不急功近利 ，不大拆大建 。要突出地方特色 ，注重人居环境改善，更多采用微改造这种‘绣花’功夫 ，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆 ，让人们记住乡愁。”广州是座千年古城 ，城市 的发展 ，不仅要加入现代元素，也要注重保留传统格局 、街巷肌理和景观环境，更重品质，更强调以人为本 ，更善用中国智慧，更自觉将中华文化传统和当代生活结合起来。

　　矗立在珠江白鹅潭畔、融现代设计与历史风貌于一体 的建筑群 ，吸引不少市民驻足——这是今年5月正式开放 的广州铁路博物馆 。“这里原先是粤汉铁路黄沙车站 的旧址 ，是广州市历史建筑。经过8年多时间 ，以‘绣花’功夫微改造而成，所有横梁都留着以前的编号，地板也保持着当时仓库的原样 ，做到了‘修旧如旧’ 。”广州铁路博物馆工作人员陈涛介绍 ，博物馆由院士团队负责改造设计，整体建筑保留了基本原始风貌，集陈列、收藏 、展示、科普 、教育于一体，通过实物展陈及声 、光 、电等多媒体手段，展现铁路历史 ，宣扬铁路文化 。

　　在广州，永庆坊历史街区进行整体保护 ，实现环境提升、文脉传承、功能转变 、老城新貌 ；泮塘五约古村保留街区原有紧凑 的空间格局和历史肌理 ，修缮传统建筑，推动传统工匠项目落户；新河浦历史文化街区引入民宿、咖啡 、艺术廊 、文创等与特色风貌契合 的新业态，通过居民捐赠展品、邻里互助等系列社会治理创新 ，让生活与街区公共空间改造共振 ；还有TIT创意园、太古仓等工业遗存改造利用项目，保留传统空间形态 、厚植文化底蕴 ，塑造出交往便利、生活舒适的公共空间 。

　　近年来 ，广州加强顶层设计 ，制定出台《广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》，制定广州市历史文化名城保护五年行动计划、历史文化街区保护传承工作指引、2022年国家历史文化名城保护专项评估工作方案 ，修订市文物管理和名城保护委员会议事规则 ，进一步强化市文物管理和历史文化名城保护委员会 的统筹协调作用 ，全面系统建立健全标本兼治长效机制 。据统计 ，全市新增认定传统风貌建筑485处，新增历史建筑13处，形成378条传统街巷保护名录研究成果。

　　“接下来 ，在‘抓保护’的基础上，我们将持续‘抓行动’‘抓特色’，采用‘绣花’功夫推进历史文化遗产发展利用，打造历史文化保护传承典范区域和精品项目，探索名城保护与城市可持续发展的新路径，让广州这座千年古城焕发经典名城、时代花城魅力。”广州市规划和自然资源局局长邓毛颖说，面对实现老城市新发展 的命题 ，广州将坚持规划引领，妥善处理好保护与发展 、保护与利用 、保护与民生 、保护与生态的关系 ，擦亮广州历史文化名城 的“金字招牌”。（人民日报记者 罗艾桦 姜晓丹）